ちなみに、土地の番号は「地番」、建物の番号は「家屋番号」で、いずれも謄本で確認できます。そしてどちらの番号も、私たちが普通に使っている「住所」「番地」「住居表示」などとは必ずしも一致しない場合があるので注意して下さい。

　法務局で手に入れられる資料としては、他に「地積測量図」や「建物図面」があります。「地積測量図」は、公図と違って、正確な土地の形状・面積などが記されている図面のこと、「建物図面」は、建物の配置・形状・面積などを示す図面です（注９）。これらは、法務局に必ずあるというわけではないのですが（注１０）、あればより正確な状況が分かりますので、できれば手に入れておきましょう。

　「不動産登記簿謄本」も、もちろん法務局で手に入れることができますが、「CASE1_002 物件調査の第一歩」で紹介した「インターネット登記情報サービス」ですでに手に入れていますので、ここであらためて取得する必要はありません（注１１）。

……続く
（次回からはいよいよ破産管財人へのアプローチが始まります）

（注８） マニュアル５６～５８頁

（注９） マニュアル６８～７０頁

（注１０） たとえば、測量されたことがない土地の「地積測量図」、登記されていない建物の「建物図面」などは、法務局にありません。

（注１１） 「不動産登記簿謄本」の取得は、基本的に「インターネット登記情報サービス」で事足りますが、金融機関の融資審査の際などには、法務局で取得する必要があります。これは、融資審査には法務局の印鑑の押された謄本が必要となり、法務局で取得した謄本には押印がありますが、「インターネット登記情報サービス」で取得したものにはないからです。

　不動産売買の登録免許税は、現行では１％です。それが、平成２１年４月から１．３％、同２２年４月から１．５％になります。

　ただし、増税とはいっても本来の税率は２％です。軽減率が低くなるだけなのですが、関連業界は昨年に引き続き反対するでしょう。

　以下は、自民党の大綱から「土地・住宅税制」の部分を抜粋したものです。

八土地・住宅税制
(国税)
1土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、平成21年4月1日以後に受ける所有権の移転登記等に係る軽減税率を次のとおり引き上げたうえ、その適用期限を3年延長する。
(1)土地の売買による所有権の移転登記1,000分の13(平成22年4月1日以後に受けるもの1,000分の15)(現行1,000分の10)
(2)土地の所有権の信託の登記1,000分の2.5(平成22年4月1日以後に受けるもの1,000分の3)(現行1,000分の2)
2特定目的会社が資産流動化計画に基づき特定不動産を取得した場合等の所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、平成21年4月1日以後に特定不動産を取得した場合等の不動産の所有権の移転登記に係る軽減税率を1,000分の9(現行1,000分の8)に引き上げたうえ、その適用期限を2年延長する。
3住宅の省エネ改修促進税制の創設(再掲)
4給与所得者等が住宅資金の貸付け等を受けた場合の課税の特例の適用期限を2年延長する。
5優良賃貸住宅の割増償却制度における中心市街地優良賃貸住宅に係る措置の適用期限を2年延長する。
6住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例の適用期限を2年延長する。
7長期耐用住宅に係る登録免許税の軽減措置の創設(再掲)
(地方税)
1長期耐用住宅に係る固定資産税及び不動産取得税の特例措置の創設(再掲)2省エネ改修を行った住宅に係る固定資産税の減額措置の創設(再掲)
3新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を2年延長する。
4高齢者向け優良賃貸住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を2年延長する。
5給与所得者等が住宅資金の貸付け等を受けた場合の課税の特例の適用期限を2年延長する。
6新築住宅特例適用住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置(床面積の2倍(200平方メートルを限度)相当額の減額)について、土地取得後の住宅新築までの経過年数要件を緩和する特例措置の適用期限を2年延長する。

（出典：平成２０年度税制改正大綱　http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2007/pdf/seisaku-031a.pdf）

　国会で波乱がなければ、ほぼこの内容での税制改革となるでしょう。

陸運局登録車両の撤去方法（所有者と連絡が取れない場合）

　所有者の所在が不明で連絡が取れない場合、ちょっと面倒になりますが、訴訟を前提とした作業が必要になります。具体的な手順は次の通り。

１）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟の提起

　土地明渡及び未払駐車料支払を求めて訴訟を起こします。ポイントは放置車両の撤去方法（１）の「３）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟を起こす。」と同じく、
　　・契約解除の意思表示
　　・駐車場(土地)の明け渡し請求
　　・未払駐車場料の支払い請求
　　・解除後の不法占拠に対する賃料(駐車料)相当損害金の支払い請求
の４点になります。

　ただし、所有者の所在が不明で訴状が届かないので、訴状は公示送達されることになります。

２）判決の取得

　公示送達による訴訟の場合、通常に比べて手間がかかる場合があります。つまり、公示送達により裁判を行った場合、欠席裁判はありません。現に訴状が借主に送達された場合、訴状が借主に裁判所から送達されたのに、借主が欠席したときは、「欠席判決」となり容易に貸主は勝訴判決を取得できます。訴状が借主に裁判所から送達され、訴訟の内容がわかっているのに借主が欠席したのは「欠席＝訴えをすべて認めた」とみなされるからです。他方、公示送達の場合、借主は裁判に欠席しますが、訴状を現実に見ている訳ではありませんので、貸主が勝訴判決を取得するためには、「証拠により訴えの内容が正しい」ことまで立証しなければなりません。そのため、証拠として貸主の尋問や管理会社の担当者の尋問が必要となる場合もあり、判決取得までの期間が欠席判決に比べ余計にかかることを、見込んでおく必要があります。

３）判決を取得したら

　放置車両の撤去方法（１）の「５）自動車の差押え(自動車競売)を裁判所に申し立てる。」以降と同じ手順、自動車競売または土地明け渡しの強制執行という手段を取ることになります。

　不動産投資においては、借家や駐車場などの滞納賃料の催告・契約解除などで、相手の所在が不明な場合に利用します。そのようなケースでの具体的な流れは以下の通り。

①内容証明郵便を発送し、相手方不在で届かないことの証拠を作ります。発送した内容証明郵便は、差出人へ戻ってきます。
②相手方(借主)の最後の住所地(行方不明になる直前まで住んでいた場所)を管轄する簡易裁判所に「公示送達」の申立てを行います。相手方の住民票や自ら作成した報告書を添付して申し立てることになります。報告書には、相手方が不在であるかどうかを調査した結果を記載することになります。元々住んでいた住居の様子(電気やガスのメーターが動いているか、郵便物が郵便受けに溜まっているか、夜間訪問して電気がついているか等)、近隣住民の証言等を文書にすることになります。
③申立てが認められると、裁判所書記官が、裁判所前の掲示板に、内容証明郵便を貼り出して(公示して)くれます。
④掲示をした日から2週間が経過した日に、解除の意思表示が相手方(借主)へ到達したのと同様の法律上の効果が発生します。

　いざというときのため、不動産投資家の皆さんは心得ておきましょう。

　放置自動車撤去の法的手続きは、陸運局登録の有無によって、以下の２つに分かれます。

(1）陸運局登録(陸運局のナンバープレート付き)の普通自動車は、法律上、不動産と同じ性質を持っています。したがって、陸運局の登録がされている自動車は、差押え・売却手続が不動産競売とほぼ同じ手続で行われます。この競売は、自動車競売手続きと呼ばれます。

(2）陸運局登録のない(廃車され陸運局のナンバープレートが付いていない)普通自動車と軽自動車(登録の有無を問わず）は、法律上、動産と同じ性質を持っていますので、一般の動産として差押え・売却手続が行われます。これを動産競売の手続といいます。

　さらに、所有者の状況として、

　　(A)所有者と連絡が取れる場合

　　(B)所有者と連絡が取れない場合

の２つが考えられます。

　今回は、「(1)陸運局登録の普通自動車」で、かつ「(A)所有者と連絡が取れる場合」の撤去方法について説明します。

陸運局登録車両の撤去方法（所有者と連絡が取れる場合）

　陸運局登録車両で、その所有者と連絡が取れる場合、次のような手順を取ります。

１）内容証明郵便で、未払駐車料の請求、契約の解除通知、自動車撤去・駐車場明け渡しの請求をする。

　手順及び記載内容は次の通りです。

①平成○年○月○日までに未払駐車料○○円を支払って欲しい。
②①の期限内に未払駐車料の支払いがない場合には、不払いを条件としてこの内容証明郵便により解除の意思表示を行う。
③②により解除がなされた場合、解除の日から○日以内に自動車の撤去、駐車場の明け渡しを請求する。

２）内容証明郵便が戻ってきた場合は、再度送り状をつけて普通郵便で発送する。

　借主が不在がちなどの場合、内容証明郵便が受け取られない時があります。そのような場合には、送り状を付けて、再度、普通郵便で発送します。

　送り状には「○月○日にお送りした内容証明郵便が、留置期間経過で返ってまいりました。改めて本日○月○日に普通郵便でお送りします」といった記載をし、裁判の際の証拠としてコピーを保存しておきます。

３）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟を起こす。

　１）２）の作業を借主が無視した場合、ちょっと面倒になりますが、訴訟を起こすことになります。そこで行う意思表示・請求のポイントは次の通りです。
　　・契約解除の意思表示
　　・駐車場(土地)の明け渡し請求
　　・未払駐車場料の支払い請求
　　・解除後の不法占拠に対する賃料(駐車料)相当損害金の支払い請求

４）判決を取得する。

　裁判所にて判決を取得します。借主が欠席した場合は、「欠席裁判」として貸主は簡単に勝訴判決を得ることができます。

５）自動車の差押え(自動車競売)を裁判所に申し立てる。

　未払駐車料等の支払い請求権を根拠に自動車の差押え(競売手続)を行い、貸主が自己競落するか、他者に競落してもらいます。自分で直接中古車屋に話をして競落してもらっても良いでしょう。

　めでたく自動車競売で車を競売し撤去、処分できれば、これで、事件は解決です。

６）自動車競売で処理できなかった場合、不動産の明け渡し執行を行う

　ただし、自動車の価格評価で価値があると認められない場合、すなわち、競売手続き費用をまかなえる程度の価値がない場合、裁判所は自動車の差押え(自動車競売)を途中で取り消してしまいます。

　そのような場合は、すでに出ている判決に基づき、土地明渡の強制執行をします。土地明渡の強制執行は、執行官が行ってくれます。明渡執行の際、価値がなく自動車競売で処理が出来ない車両は、貸主の駐車場(土地)の明け渡しに伴う残置物であり、ゴミとして処理することができます。

　なお、必要な評価額の目安は、おおよそ１０万円以上のようです。

７）登録自動車をゴミとして廃棄処分する場合の問題点

　ナンバープレートがついていますので、廃車手続の必要があります。ところが、廃車手続は車の所有名義人しかできません。土地の明渡執行で、ゴミとして登録自動車を廃棄処分する際、貸主は廃車手続を行うことができないのです。

　実務上は、ナンバープレート付きのまま、登録自動車を解体業者に引き取ってもらっているのが実情のようです。

参考：
『神奈川宅建広報』２００７.１２ No.３９２　１０～１１頁 「立川せんせいの実務お役立ち教室No.１６」

交際費とは?

　交際費とは、主に、法人の得意先や仕入先など事業に関連のある者等に対する接待、供応、慰安、贈答等のために支出する費用をいいます。

　現在、法人税法では、資本金1億円超の法人はその交際費の全額が損金不算入ですが、資本金1億円以下の中小法人は、次の金額が損金不算入になります。

　　　※事業年度が1年である場合を前提としています。

5,000円以下の社外飲食費は全額経費

　得意先や仕入れ先などの社外の者との1人あたりの単価が5,000円以下の飲食費は、上記の交際費の損金不算入に関係なく、全額経費に算入できることになりました
。 　この規定の特徴は、得意先や仕入れ先など社外の者を接待する際の飲食に限られていることです。したがって、得意先などへのお中元・お歳暮などの贈答費用、ゴルフ観劇・旅行への招待費用、自社の従業員や役員のみが参加する飲食費用は、対象となりません。1人あたり5.000円以下となるかどうかの判定は次の算式で行います。

　○飲食等の1人あたりの金額の判定
　　(飲食等のために支払った金額)÷(飲食等に参加した人数）＝一人当たりの金額

　また、たとえば、別の飲食店で1次会と2次会を行った場合には、1次会・2次会を別々に計算することになります。

全額経費にする条件

　1人あたり5,000円以下の社外飲食費を全額経費計上するためには、次の事項を記載した書類を保存する必要があります。
　　①飲食等のあった年月日
　　②参加した相手先(得意先等)の氏名・名称とその関係
　　③参加した者の人数
　　④費用の金額、飲食店等の名称、所在地等
　　⑤領収書等(レシートでも可)
　　⑥その他参考となるべき事項

　ちょっと手間がかかりますが、節税のためにこのような経理処理を心がけましょう。

　まず、調査対象が大きく広がりました。これまで、2005年度分については3大都市圏の政令指定都市、2006年度分については全国の政令指定都市を中心とする地域まででしたが、2007年度分については全国の県庁所在都市など地価公示対象地域まで調査対象地域が広げられました。

　さらに、新たに次のような機能・項目が追加されました。

　いかがでしょうか。とりあえず　土地総合情報システム　にアクセスして実際に使ってみて下さい。かなり利用者の立場を考えた、使い勝手にすぐれたサイトといえると思います。特に、最寄り駅の名称、そこまでの所要時間、全面道路の幅員などは、実務者にとっては相当うれしい、作業が楽になる情報です。

　売主が不動産業者である物件をあなたが買う場合、瑕疵担保責任が免責とされないようにした方が得策ですよ。(^-^)

宅建業者が築年数の古い建物(たとえば築30年の中古戸建住宅)を仕入れ、リフォームをせずにそのまま転売する場合、「築30年の建物なので、売主としての瑕疵責任を負いたくない。買主も古い建物で不具合があることを承知し、売主が瑕疵責任を負わない契約で構わないといっている。①買主との合意による免責特約は有効か、②現状有姿売買であることを書面に記載し、買主が了解していれば免責されるか、③このような築年数の古い建物の場合に瑕疵担保責任を負わなくてすむ方法はないか」などの質問を受けることがあります。今号では、この点について考察しましょう。

1. 「瑕疵」と「隠れた瑕疵」

宅建業者に限らず、売主が買主に対して負う瑕疵担保責任の対象となるのは、すべての「瑕疵」ではなく、物件に生じた「瑕疵」のうち「隠れた瑕疵」です。「瑕疵」とは、対象物件が通常有すべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能に欠けるところ(欠陥・不具合)があることをいいます。「隠れた瑕疵」とは、買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵(買主の善意無過失)をいいます。つまり、買主が、売主より告げられた瑕疵、すでに知っている瑕疵、普通の注意をすれば知りえた瑕疵は、「隠れた瑕疵」に当たりません。また、30年経過した建物は30年経過した建物としての品質・性能が備わっていればよく、30年経過したことによる建材等の劣化による品質性能の低下や自然損耗等も「隠れた暇疵」にあたらず、瑕疵担保責任の問題とはなりません。なお、売主の瑕疵担保責任は、過失の有無に関係なく責任を負う無過失責任です。

2. 買主との合意による免責特約の可否

宅建業者が売主の場合、引渡しの日から2年以上となる特約の場合を除き、買主に不利となる特約を定めることはできません(宅建業法40条－買主が宅建業者の場合は適用除外)。買主が古い建物であることを認識し、「売主は瑕疵責任を負わない」ことについて承諾したとしても、瑕疵担保責任を免責することはできません。免責特約をしても効力を持たず無効となります。また、無効になると民法の原則にもどり、買主は、「瑕疵を知ってから1年以内」であれば、売主に対してその責任を追及できることになります(民法570条において準用する同法566条3項)。

3. 現状(況)有姿売買による免責の可否

「現状(況)有姿」とする取引は多くみられ、「現状(況)有姿売買」とすることで売主は瑕疵担保責任が免責されると考えている人が多いように思われます。しかしながら「現状(況)有姿売買」とは、契約時のあるがままの状態で建物を引渡すということであり、「リフォーム等は行わず現状のまま引渡します」という意味に過ぎません。「隠れた瑕疵」についての売主の担保責任が免責されるものではありません。したがって、瑕疵担保責任の問題が生じたときに、「現状(況)有姿売買だから…」と買主に主張することはできないことに留意しておく必要があります。

4. 売主業者が瑕疵担保責任を負わない方法は?

売主業者は、「隠れた瑕疵」について責任期間を2年以上とする場合を除き免責できないことから、その責任を回避するためには、瑕疵を「隠れた瑕疵」にしないことが唯一の方法と考えられます。つまり、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」に対してであり、買主が、売主より告げられた瑕疵、すでに知っている瑕疵は「隠れた瑕疵」とはならないことから、不具合等の部位・状況を具体的に告げて「隠れた瑕疵」にしないことです。

●参考－瑕疵の告知例

本件建物には、次のような不具合等が生じています。
①1階和室の押入れの壁に結露が原因と思われるシミがあります。
②1階床下の土台、束、大引き等の木部の一部にシロアリによる被害があります。壁内の柱等の木部も被害を受けている可能性があります。
③内部ドアのドアノブにゆるみ等の不具合があります。
本件建物は昭和○年○月に建築され、築後○年を経過しているため、経年劣化等により老朽化していますので、上記以外の部位においても不具合が生じていることが考えられます。
なお、上記の他、自然損耗、経年変化による劣化、耐用年数を経過したこと等による品質・性能の低下に伴う不具合等について、買主は売主に対し、売買契約書第○条の瑕疵担保責任に基づく修補および損害賠償を請求することはできません。
本件取引においては、本件建物を現状有姿にてお引渡しますので、上記の補修等に要する工事費用は買主の負担となります。
*不具合等は、よく調査して、できる限り具体的に記載する。また、基礎・外壁・内壁等にひび割れが生じている場合は、地盤沈下等の重大な欠陥があることも推測されることから、専門家に調査を依頼して確認しておく必要がある。

『Real Partner』2007.10　「不動産取引の紛争事例１１０番」１２頁

　いかがでしょうか。ちょっと難しいですが、一般の方が不利な売買契約を結ばないために、不動産業者側の考え方を知っておきましょう。

１．小規模宅地等の軽減措置

　相続または遺贈によって取得した財産のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業(不動産の貸付を含む)に使用されていた宅地や国の事業に使用されていた宅地、または居住用として使用されていた宅地で建物や構築物の敷地として使用されているものについて、それぞれ限度面積までの部分(これらを小規模宅地等といいます)を減額できます。この規定は、事業的規模に満たないような小規模の不動産についても適用されます。

　1回の相続につき、適用できる限度面積は下記の通りです。

*1「特定居住用宅地等」とは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、その宅地等の取得者が配偶者や同居親族で申告期限までその宅地等を有し、かつその宅地等に居住しているものなどをいいます。

*2 限度面積の計算式：A+B×5/3+C×2≦400㎡　（A、B、Cは上記区分のA、B、Cの面積の合計）

２．具体例

　居住用宅地をＸ、賃貸用宅地をＹとして、どのくらい課税価格が軽減されるのか確認してみましょう。

　(1)被相続人の居住用Ｘ宅地(400㎡)を、同一生計の親族が相続した場合　（上記区分表Bに該当）

　(2)被相続人の賃貸用Ｙ宅地(400㎡)を、賃貸事業を承継した親族が相続した場合　（上記区分表Cに該当）

＊Ｘ宅地とＹ宅地の課税価格は5,000万円とします。

このように、特例の適用を受けようとする宅地について使用状況等の違いにより減額割合等が異なります。また、この特例は他の課税価格の軽減規定と選択併用適用が可能となります。

参考：『神奈川宅建広報』2007.11 No.391 １５頁　「お役立ち不動産税務教室　No.7」

　そこで、今回はそんな違法駐車や放置車両の所有者を調べる具体的な方法をご紹介します。

Ⅰ.軽自動車以外の普通車両の場合

　陸運局で「車の登録事項等証明書」を取得します（道路運送車両法２２条）。交付申請に必要なものは次の通り。

• 交付申請する人の身分証明書の提示
• 取得手数料
• ナンバープレートの番号
• 車台番号の下７桁。

　ただし、「私有地における放置車両の所有者・使用者を確認することを請求の事由とする」場合には、以下の事項を明らかにして請求すれば、車台番号の記載は不要となります。

• 車両が放置されている場所を住所で明確にする。
• 見取り図を添付する。
• 放置期間を明らかにする。
• 放置車両の写真を添付する。

＊注意事項
　現在の名義人や使用者のみが記載される「現在登録事項証明書」と、新車登録時から現在に至るまでのそれらが記載される「詳細登録事項証明書」の２種類があります。後者を取得した方が何かと便利でしょう。

Ⅱ.軽自動車の場合

　基本的に、市町村で「軽自動車税課税台帳証明書」を取得すれば判明します。ただし、本人または代理人でないと申請できないので、この仕組みを活用するのはなかなか難しいでしょう。なお、車両撤去訴訟をおこすことを前提にした場合、弁護士に依頼して取得することは可能です。しかし、照会のみの依頼はできないので、これもそう気安くは行えません。

Ⅲ.放置車両の撤去方法

　基本的な方法は次の通りです。
１）所有者に内容証明郵便を出して、撤去を請求します。
２）それでも撤去しなければ「土地（駐車場）明け渡しの本裁判」と「明け渡しの強制執行手続」が必要になります。

　これらの具体的な方法に関しては後日別項で説明します。

Ⅳ.普通自動車と軽自動車の違い

　以上のことからすると、普通自動車より軽自動車の方が所有者調査をしにくいということになりますが、これは次のような理由によります。
　登録されている普通自動車は、土地・建物と同じで、陸運局の登録が不動産登記に相当し、この登録が権利取得の対抗要件となります（道路運送車両法５条、民法第一七七条参照）。 　これに対し、軽自動車の場合は、単なる動産で、「引き渡し」が権利取得の対抗要件となります（民法第一七八条）。
　軽自動車の方が軽く扱われるが故に、かえって情報が明らかにならなくなるという、法律上のちょっとした矛盾によるものなのです。

参考：
『神奈川宅建広報』２００７.１１ No.３９１　８～９頁 「立川せんせいの実務お役立ち教室No.１５」
宅建過去問１９７０年度

　今回の基準地価上昇に関して、２００７年９月２０日付日経新聞では、「１９日発表の基準地価は、収益力を基準に土地の「選別」が進む現状を浮き彫りにした。」とありますが、ここでいう「収益力を基準に」とはどのようなことを意味するのでしょうか。

　従来、不動産の評価方法の基本となるものは「積算法」でした。簡単に説明すると、周辺相場で坪１００万の土地が１００坪あるから土地代金は１億円、建物は新築工事に２億かかっているけれども、その後減価償却して残存価値が半分になっているから１億円、したがって土地建物あわせた価格は２億円、というように算出する方法です。

　しかしながら、ここ数年の不動産投資熱の高まりの中、不動産評価についての考え方が大きく変化してきました。「積算法」に変わって「収益還元法」という評価方法が重視されるようになってきたのです。

　皆さんが「利回り１０％」などという場合の考え方がそれで、例えば、土地建物の総額が１億円で、年間家賃収入が１０００万円ならば、１０００万÷１億×１００＝１０％、そして、１００％÷１０％＝１０なので１億円の投資は１０年で元が取れる、というように考えます。（積算法、収益還元法ともに、分かりやすくするため、非常におおざっぱに説明しています。）

　このような変化の中で、われわれ不動産投資家が気を付けなくてはならないことがあります。

　上昇基調に転じたとはいえ、日本の不動産価格はまだまだ低迷状態にあります。そして、このような状況では、収益力が高い不動産については、積算法よりも収益還元法で評価した方が評価額は高くなります。

　しかしながら、収益還元法の収入根拠となる賃貸収入は、周辺環境の変化に大きく影響を受けます。例えば、近くに魅力的な物件が新築されれば入居者はそちらに流れてこちらの収入は減少します。また、極端な場合、天災地変などで建物全体が使用不可の状態にもなることもありえます。

　投資には、このような万が一の場合を考えたリスクヘッジが必要です。最悪、建物が利用不可能になって賃貸収入が０になった場合、あなたならどうしますか？

　吉田の場合、更地（さらち）での売却を考えます。そして、更地で売却しても銀行からの借入金を全額返済できる状態にあれば、賃貸収入がなくなって借入金が返済できなくなるという最悪の危機を回避できていることになります。

　このようなリスクヘッジをとるには、更地売却での価格を購入前から想定しておく必要があります。一番の理想は、物件の購入価格が更地価格を下回っていることですが、たとえそれが無理でも「何年後に残債が土地価格を下回るのか」ということを把握しておく必要があります。毎月ローンを無事に返済し続け、残りの借金が土地価格を下回れば、将来発生可能性のある危機は回避できるようになったわけで、ここでやっと"ホッと一息"つけるのです。

　「そんな価格で投資用不動産が買えるのか？」と思われる方がいるかも知れませんが、実際、吉田は全ての投資用不動産を、土地価格以下の値段で購入しています。買える買えないではなく、それを物件購入の必要条件にしています。

　不動産屋経由の物件情報や新聞広告などでそのような投資用不動産を見つけるのはほぼ不可能です。どのように見つけるか、具体的な方法については私のマニュアルをご覧いただくことになりますが、最も重要なポイントについて述べると、それは"物件情報の流れをさかのぼる"ことにあります。

　二年連続の基準地価の上昇は、主たる不動産評価法が積算法から収益還元法に移行しつつあることが背景にあります。しかしながら、このような状況で、利回りだけで物件購入価格を決定すると、将来における大きな危険を負うことになりかねません。必ず積算法でも物件を評価し、それを踏まえた上で物件を購入するようにしましょう。容積率が高い狭小敷地に目一杯建てられているペンシルビルなどの購入は、慎重に検討しなければなりません。