不況で住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売や任売で手離す人が増えている。競売に詳しいワイズ不動産投資顧問の試算によると、東京地裁本庁の今年の期間入札は前年比７割増となる３０００件超まで膨らむ可能性もある。賃金上昇が前提だったり、ボーナスに依存した借り入れがたたるケースも目立ち、住宅取得後の資金計画の甘さがローン破たんを生み出している現状がある。

（中略）

住宅ローン破たんも昨年から表面化し始めた。ワイズ不動産投資顧問によると、２００８年に東京地裁本庁が実施した期間入札は１９６２件（前年比８％増）だった。これを物件種別で見ると、マンションが全体の７割近くを占め07年の５割から大きく増えている。

　「（08年は）個人所有と思われる築浅マンションが多く出たのが特徴」とは同社の山田純男社長。今年５月までの期間入札はすでに１１７９件にのぼっていることから「年間ベースでは３４００件ぐらいになるのでは」と競売急増の可能性を示唆する。

　ローンの焦げ付きが目立ちはじめた背景は金融危機に端を発した景気後退だ。賃金カットや勤め先の倒産で、支払能力が低下した債務者が増えたことは５％台にのぼる４月の完全失業率からも読み取れる。競売増と比例して、水面下での任意売却も増加傾向にあると見られる。

　近年、民間金融機関は「リテール強化」の大号令のもと、住宅ローン金利の引き下げや"０.５次層"とまでささやかれた低所得者層にまで積極的な融資を行ってきた。こうした歪みが今、競売物件の増加という形で少しずつ現われ始めている。

　また、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）によれば、２００８年度に競売にかけられた住宅は、０７年度より３５％多い１万６５７７件。０２年度以降で最多だったそうです。

昨年秋の「リーマンショック」に端を発する不況で住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売で手放す傾向が強まっている。

　 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）によると、２００８年度に競売にかけられた住宅は、０７年度より３５％多い１万６５７７件。０２年度以降で最多だった。ボーナスの減少をきっかけに６月は物件の差し押さえが増える公算も大きく、ローン破綻（はたん）の続出を避けたい金融機関も対応策に乗り出した。

　 同支援機構は、国内の住宅ローン残高約１８０兆円のうち約２０％を保有する大口の貸し手だ。競売件数が増えた理由について同支援機構には「０７年の独立行政法人への移行後、専門会社に委託した債権回収業務が回り始めたため」との声もある。

　 ただ、最近の競売物件には不良債権化した不動産が目立つだけに、背景に「リーマンショック」の余波があるのは間違いない。不動産競売の分析と情報公開を手がける不動産競売流通協会（吉村光司代表理事）によると、０８年初めから増え始めた全国の競売件数は、昨年９月以降急増し、この１年で約２倍に増えた。

　 特に、愛知県では戸建て住宅の競売が約７倍に増えるなど、トヨタ自動車グループ関連など地元企業の業績悪化がもろに影を落とした格好だ。

　 ローン返済が滞った物件は民間の不動産再販売業者を通じて売却先を探し、見つからなければ競売処理されるのが一般的だ。しかし最近、金融機関が売却物件を買い取る不動産業者への融資を絞ったことから、直接競売にかけられるケースも珍しくない。これが「競売物件の増加」（吉村代表理事）に拍車をかけているという。

＊神奈川県宅地建物取引業協会横浜西部支部ホームページ「最新情報」
(http://www.yokohama-seibu.jp/topics/topics-018.html)より。

　大規模な不況下で、任意売却市場、競売市場が動きます。おいしい不動産をねらう方には買いの時期の到来です。

社）静岡県宅地建物取引業協会は、会員向けの業務支援会社を通じ、ネットオークションの仕組みを活用した不動産売買システム「不動産取引所」を年度内に開設する予定です。業務支援会社は行政や金融機関から不動産の販売を受託し、調査や権利調整をした上で会員向けのネット競売に出展します。出展対象となるのは主に公売や任売物件で、これまで明確な取引市場が確立していないことから事務局は「会員の取引機会拡大につながる」と見ています。

　取引所は静岡県宅協の会員だけが利用可能で、自己取得のための入札に加え、エンドユーザーの依頼を受けて入札に参加することもできます。その場合、センターが元付け、会員が客付けの形となります。

　任意売却物件は市場がつかみづらく、一部の専門業者が取り扱うことが多かったのですが、取引所開設で取引手順や価格が透明化することから今後は売買が活発化する可能性もあります。

　分析段階と実施段階に分けてとらえられ、分析段階の場合は，VA（Value Analysis：価値分析）といいます。

　「請負」とは当事者の一方がある業務を完成することを約束し、相手方がその業務の完成結果に対して報酬を与えることを約束するものであり、法的には業務を完成させなければ報酬の請求ができません。一方、「委任」とは当事者の一方が業務をなすことを相手方に委託し、相手方がそれを承諾することであり、たとえ業務が完成しなくとも、それが委任された側の責任でなければ、業務を遂行した割合に応じて報酬を請求できます。

参考：『管理建築士講習テキスト』（財）建築技術教育普及センター 2008/11/28　p140

　これらと「重量鉄骨造」を合わせた３つの言葉は、けっこう間違って使われている場合が多いので注意が必要です。

　まず、「鉄骨造」という言葉には、「軽量鉄骨造」も「重量鉄骨造」も含まれます。しかし、不動産登記簿謄本には「鉄骨造」または「軽量鉄骨造」と記されることが多いため、単に「鉄骨造」と記されている場合、それを「重量鉄骨造」と解釈しているケースがあるのです。実際は「軽量鉄骨造」を「鉄骨造」と表記している場合もありますので、その場合、先のように解釈してしまっては間違いということになります。

　「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の違いはおおむね次の通りです。
・軽量鉄骨造・・・厚さ6㎜以下の鋼材からなり、ブレース構造。
・重量鉄骨造・・・厚さ6㎜超の鋼材からなり、ラーメン構造。

　ラーメン構造とは柱と横架材（梁など）からなる構造で、接合部は剛接合になります。ブレース構造は柱と横架材に加えて筋交いが配され、接合部はピン接合になります。

　これらの情報は建築構造図面の「軸組図」「柱リスト」「梁リスト」などを見なければ分からないことで、不動産登記簿謄本の【構造】欄に「鉄骨造」とある場合、それだけでは重量か軽量か判断できないのです。

　宅地建物取引主任者でもこのことを正確に理解している人は多くありません。不動産取引の際には注意してください。

　特に、賃貸物件の入居者さんには、木造や軽量鉄骨造を避けて重量鉄骨造やRC造を求めている方達がいます。そのような方達に間違った広告や重要事項説明書を渡すことがないよう、これらの違いは正確に理解しておきましょう。

　ちなみに、図面の具体的な例は次の通りです。

・重量鉄骨造　軸組図

・重量鉄骨造　柱リスト

・重量鉄骨造　梁リスト

・軽量鉄骨造　軸組図（構造材寸法付き）

　内閣が制定し、社会の変化・変動に法律を常に対応させるためのもの。法律の条文だけで物事を規制しようとすると、新たな規制対象が追加された場合に、法律そのものを改正しなければならず、手続きに手間と時間がかかってしまいます。そこで、内閣の命令だけで規制対象を新たに付け加えられるようにしているのが政令です。

省令

　各省の大臣が制定します。その時々の時勢に合わせて決めることができ、大臣判断で修正可能。政令よりも修正しやすく、より細かなルールとして定められます。

条例

　都道府県などの自治体が議会を通じ、独自に定めている規制のことをいいます。

　以下、日経新聞2009年3月17の記事より。

担保不動産売却 抵当権1位同意で可能　　取引活性化へ自民が法案

　自民党司法制度調査会(保岡興治会長)は十六日、借金の担保となっている不動産を、裁判所による競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める「任意売却」を進めやすくする法案をまとめた。買い手が見つかった場合に抵当権一位の者が同意すれば、ほかの担保権者が一カ月以内に競売の実施を求めたり、五%以上高い価格での買い取り先を見つけたりしない限りすべての抵当権を外せる仕組みに改める。

　十七日に党内手続きを終え、今国会に議員立法で提出する方針だ。競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、財務体質の健全化を急ぐ金融機関などにとってメリツトは大きい。しかし、現在の制度では、担保権者全員が同意しなければ不動産に抵当権が残るため、事実上買い手が見つからない。売却しても多額の回収金が見込めない後順位の担保権者が、同意の条件として法外な金額を要求する例も少なくない。

　法案では、任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権一位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は一カ月以内に競売の要求がなければ担保権の消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。

　すなわち、任意売却の上で一番障害となる「損切り」を軽減、もしくは無くすことが出来るようになるということです。この法制定は任意売却市場の流動化、新規参入者の増加をはかり、市場を大いに活性化させることでしょう。

　市場の活性化は経済に活力を与えるという点で大いに結構ですが、かつての競売市場がそうであったように、物件価格の上昇も招きます。そのため、任意売却による安価な不動産の購入を目論んでいる人には両刃の剣ともいえる法制定です。

　しかし、2009年からの不動産投資市場には不良債権化した不動産が多く供給されることが予測されます（注１）。需要と供給のバランスを取るという意味で、ちょうど良い政策かもしれません。

　いずれにしても、不動産投資を志す人にとって、必ず押さえておかなければならない法律となります。

　ちなみに、「債権者と直接交渉を一切行わない」任意売却もあります。そのノウハウを知りたい方はマニュアル第６章をご参照ください。