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vol.001 不動産市場の3分類

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 2006.08.14 vol.001 □□□□□
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皆さんこんにちは。
(株)山仁(やまに)トラストの吉田隆英です。
本メルマガをご購読いただき有り難うございます。

皆様の中には「不動産投資には興味があるけど任意売却って一体なに?」 という方も多いと思います。そこで、第1回目の今回から数回にわたっては、 任意売却の基本的な意味についてお話ししたいと思います。

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■不動産市場の3分類■
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まず、私の話の前提として、不動産市場の分類法を踏まえておいてもらいたい ので説明します。

現在の不動産市場は、
1.一般市場
2.競売市場
3.任意売却市場
の3つに大きく分かれます。

1の「一般市場」は、ごく普通の不動産市場のことです。 不動産屋さんの店頭や、新聞広告、インターネット上などで目にする物件に関 する取引が行われる市場です。

2の「競売市場」は、全国各地の地方裁判所で行われる競売(けいばい)にか けられた物件を購入しようとする市場です。これはかつては専門業者だけが参 加するような市場でしたが、現在では多くの一般の人が入札に参加しています。

3の「任意売却市場」は、競売にかけられそう、もしくはすでにかけられてし まっている物件を、それが競落(けいらく)される前に売買してしまう市場で す。強制的に不動産を売却させられる競売とは異なり、自分の好きなように (任意に)不動産を売却できることから、「任意売却」といいます (実際問題としては、いろいろと制約がありますが)。

厳密には、売り主・買い主が合意の上で成立する取引はすべて「任意売却」で す。したがって広い意味では一般市場における売買も「任意売却」といえるの ですが、今日の日本では、特に「競売」と対比する形で「任意売却」という言 葉を使っています。このメルマガでも、この狭い意味での「任意売却」という 言葉を用いていきます。

皆さんも十分ご承知だと思いますが、今の不動産投資市場はちょっとしたバブ ルです。物件の表面利回りは10%から9、8、7、6……と転がり落ちてい ます。

これは一般市場に限らず、競売市場でも同じです。まだ入札に参加されたこと のない方には、一度自分なりの入札価格を考えた上で、裁判所まで足を運んで みることをお勧めします。「どれもこれも、そんな高値で買ってどうするの?」 と目が点になります。

任意売却市場では、まだそこまで物件価格は高騰していません。利回り10% 以上は普通です。ただし、あくまでも「まだ」であって、いずれは競売市場と 同じ道をたどるのは確実ですが。

今回はここまで。

次回は、3つの市場の位置関係についてお話しします。

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Posted at 07/04/13 18:04 | Edit

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