公示地価:任意売却競売不動産投資

公示地価

公示地価（こうじちか）をはじめとする各種の"公的な地価"は、物件を査定する際の重要な根拠の一つとなるため、任意売却においてはもちろん、不動産投資全般において必ず理解しておかなくてはならない事柄です。

国土交通省が2007年3月22日に発表した2007年1月1日時点の公示地価が、全国平均で前年に比べ0.4%上昇し、1991年以来、16年ぶりにプラスに転じました。

日本経済新聞07/03/23「きょうのことば」における「公示地価」の説明

国土交通省が毎年３月下旬に公表する１月１日時点の全国土地価格。基準地価（７月１日時点）などとともに、土地取引の目安とされる。全国で約３万に上る基準地について各地の不動産鑑定士が評価し、国交省の土地鑑定委員会が価格を判定する。

（図略）

国税庁が昨年８月に発表した２００６年の路線価（１月１日時点）は全国平均が１４年ぶりに上昇した。路線価は土地の価格を加味したうえで平均を算出する（加重平均）ため地価が高い大都市の影響を受けやすい。公示地価は調査地点の変動率を単純平均するため全国平均は下落が続いていた。

とうとう公示地価が全国平均で上昇に転じました。これは、不動産の売り手にとってはうれしいこと、買い手にとってはありがたくないこと。不動産投資家の我々は、高値掴みをしてしまわないようこれからいっそう気を付けましょう。

ところで、皆さんは国や地方自治体などが発表する"公的な地価"にいくつかの種類があるのはご存じでしょうか。

もっとも代表的なのは、今回発表された「公示地価」。これは地価対策の一環として設定されるもので、何種類かある"公的な地価"のなかでもっとも「時価」に近いものとして重要視されます。また、「公示地価」に準ずるものとして、各都道府県が調査する「基準地価」というものもあります。

ただし、あくまで公的地価の中でもっとも時価に近いのであって、時価と等しい訳ではありません。吉田の周辺の土地に関して計算してみると、おおむね１０数％ほど、時価より安い評価となっています。

次に「路線価」。これは相続税、贈与税などを算出する際の基礎価格になるもので、「公示地価」の約８割ぐらいの価格になります。「路線価」は、時価とは直接には関係ありませんが、この辺りの倍率を認識していれば、時価算出の目安とすることができます。

最後に「固定資産税評価額」。これは、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などを徴収する上での基礎価格となります。「固定資産税評価額」は、税の負担を軽減するための「負担調整」が行われているので、時価よりもずっと低い価格となります。

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Posted at 07/03/24 17:03 | Edit