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担保不動産の売却が抵当権1位同意で可能になります

 任意売却の手続きを簡素化するための法律(不動産任意売却促進法)の制定について、昨年の6月に簡単にお知らせしておきましたが、それがいよいよ具体化されそうです。

 以下、日経新聞2009年3月17の記事より。

担保不動産売却 抵当権1位同意で可能  取引活性化へ自民が法案

 自民党司法制度調査会(保岡興治会長)は十六日、借金の担保となっている不動産を、裁判所による競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める「任意売却」を進めやすくする法案をまとめた。買い手が見つかった場合に抵当権一位の者が同意すれば、ほかの担保権者が一カ月以内に競売の実施を求めたり、五%以上高い価格での買い取り先を見つけたりしない限りすべての抵当権を外せる仕組みに改める。

 十七日に党内手続きを終え、今国会に議員立法で提出する方針だ。競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、財務体質の健全化を急ぐ金融機関などにとってメリツトは大きい。しかし、現在の制度では、担保権者全員が同意しなければ不動産に抵当権が残るため、事実上買い手が見つからない。売却しても多額の回収金が見込めない後順位の担保権者が、同意の条件として法外な金額を要求する例も少なくない。

 法案では、任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権一位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は一カ月以内に競売の要求がなければ担保権の消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。

 すなわち、任意売却の上で一番障害となる「損切り」を軽減、もしくは無くすことが出来るようになるということです。この法制定は任意売却市場の流動化、新規参入者の増加をはかり、市場を大いに活性化させることでしょう。

 市場の活性化は経済に活力を与えるという点で大いに結構ですが、かつての競売市場がそうであったように、物件価格の上昇も招きます。そのため、任意売却による安価な不動産の購入を目論んでいる人には両刃の剣ともいえる法制定です。

 しかし、2009年からの不動産投資市場には不良債権化した不動産が多く供給されることが予測されます注1。需要と供給のバランスを取るという意味で、ちょうど良い政策かもしれません。

 いずれにしても、不動産投資を志す人にとって、必ず押さえておかなければならない法律となります。

 ちなみに、「債権者と直接交渉を一切行わない」任意売却もあります。そのノウハウを知りたい方はマニュアル第6章をご参照ください。


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Posted at 09/03/21 13:03 | Edit

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