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売主業者の瑕疵担保責任と現状(況)有姿売買

 不動産売買において、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)に関する正確な理解は必須です。宅地建物取引業者の業界紙である『Real Partner』に、とても分かりやすい解説がありましたので紹介します。

 売主が不動産業者である物件をあなたが買う場合、瑕疵担保責任が免責とされないようにした方が得策ですよ。(^-^)

宅建業者が築年数の古い建物(たとえば築30年の中古戸建住宅)を仕入れ、リフォームをせずにそのまま転売する場合、「築30年の建物なので、売主としての瑕疵責任を負いたくない。買主も古い建物で不具合があることを承知し、売主が瑕疵責任を負わない契約で構わないといっている。①買主との合意による免責特約は有効か、②現状有姿売買であることを書面に記載し、買主が了解していれば免責されるか、③このような築年数の古い建物の場合に瑕疵担保責任を負わなくてすむ方法はないか」などの質問を受けることがあります。今号では、この点について考察しましょう。

1. 「瑕疵」と「隠れた瑕疵」

宅建業者に限らず、売主が買主に対して負う瑕疵担保責任の対象となるのは、すべての「瑕疵」ではなく、物件に生じた「瑕疵」のうち「隠れた瑕疵」です。「瑕疵」とは、対象物件が通常有すべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能に欠けるところ(欠陥・不具合)があることをいいます。「隠れた瑕疵」とは、買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵(買主の善意無過失)をいいます。つまり、買主が、売主より告げられた瑕疵、すでに知っている瑕疵、普通の注意をすれば知りえた瑕疵は、「隠れた瑕疵」に当たりません。また、30年経過した建物は30年経過した建物としての品質・性能が備わっていればよく、30年経過したことによる建材等の劣化による品質性能の低下や自然損耗等も「隠れた暇疵」にあたらず、瑕疵担保責任の問題とはなりません。なお、売主の瑕疵担保責任は、過失の有無に関係なく責任を負う無過失責任です。

2. 買主との合意による免責特約の可否

宅建業者が売主の場合、引渡しの日から2年以上となる特約の場合を除き、買主に不利となる特約を定めることはできません(宅建業法40条-買主が宅建業者の場合は適用除外)。買主が古い建物であることを認識し、「売主は瑕疵責任を負わない」ことについて承諾したとしても、瑕疵担保責任を免責することはできません。免責特約をしても効力を持たず無効となります。また、無効になると民法の原則にもどり、買主は、「瑕疵を知ってから1年以内」であれば、売主に対してその責任を追及できることになります(民法570条において準用する同法566条3項)。

3. 現状(況)有姿売買による免責の可否

「現状(況)有姿」とする取引は多くみられ、「現状(況)有姿売買」とすることで売主は瑕疵担保責任が免責されると考えている人が多いように思われます。しかしながら「現状(況)有姿売買」とは、契約時のあるがままの状態で建物を引渡すということであり、「リフォーム等は行わず現状のまま引渡します」という意味に過ぎません。「隠れた瑕疵」についての売主の担保責任が免責されるものではありません。したがって、瑕疵担保責任の問題が生じたときに、「現状(況)有姿売買だから…」と買主に主張することはできないことに留意しておく必要があります。

4. 売主業者が瑕疵担保責任を負わない方法は?

売主業者は、「隠れた瑕疵」について責任期間を2年以上とする場合を除き免責できないことから、その責任を回避するためには、瑕疵を「隠れた瑕疵」にしないことが唯一の方法と考えられます。つまり、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」に対してであり、買主が、売主より告げられた瑕疵、すでに知っている瑕疵は「隠れた瑕疵」とはならないことから、不具合等の部位・状況を具体的に告げて「隠れた瑕疵」にしないことです。

●参考-瑕疵の告知例

本件建物には、次のような不具合等が生じています。
①1階和室の押入れの壁に結露が原因と思われるシミがあります。
②1階床下の土台、束、大引き等の木部の一部にシロアリによる被害があります。壁内の柱等の木部も被害を受けている可能性があります。
③内部ドアのドアノブにゆるみ等の不具合があります。
本件建物は昭和○年○月に建築され、築後○年を経過しているため、経年劣化等により老朽化していますので、上記以外の部位においても不具合が生じていることが考えられます。
なお、上記の他、自然損耗、経年変化による劣化、耐用年数を経過したこと等による品質・性能の低下に伴う不具合等について、買主は売主に対し、売買契約書第○条の瑕疵担保責任に基づく修補および損害賠償を請求することはできません。
本件取引においては、本件建物を現状有姿にてお引渡しますので、上記の補修等に要する工事費用は買主の負担となります。
*不具合等は、よく調査して、できる限り具体的に記載する。また、基礎・外壁・内壁等にひび割れが生じている場合は、地盤沈下等の重大な欠陥があることも推測されることから、専門家に調査を依頼して確認しておく必要がある。

『Real Partner』2007.10 「不動産取引の紛争事例110番」12頁

 いかがでしょうか。ちょっと難しいですが、一般の方が不利な売買契約を結ばないために、不動産業者側の考え方を知っておきましょう。


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Posted at 07/11/22 14:11 | Edit

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