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基準地価の上昇と収益還元法

 国土交通省が2007年9月19日に発表した基準地価(7月1日時点)では、堅調なオフィスビル需要や投資マネーの流入を背景に、東京、大阪、名古屋の三大都市圏で住宅地なども含めた全用途の平均が二年連続で上昇、伸び率も拡大しました。地方においては、中核都市や有力観光地に地価上昇が波及したものの、全体では下落が続いています。全用途の全国平均では0.5%の下落、率は縮まりましたが、16年連続のマイナスとなっています。

 今回の基準地価上昇に関して、2007年9月20日付日経新聞では、「19日発表の基準地価は、収益力を基準に土地の「選別」が進む現状を浮き彫りにした。」とありますが、ここでいう「収益力を基準に」とはどのようなことを意味するのでしょうか。

 従来、不動産の評価方法の基本となるものは「積算法」でした。簡単に説明すると、周辺相場で坪100万の土地が100坪あるから土地代金は1億円、建物は新築工事に2億かかっているけれども、その後減価償却して残存価値が半分になっているから1億円、したがって土地建物あわせた価格は2億円、というように算出する方法です。

 しかしながら、ここ数年の不動産投資熱の高まりの中、不動産評価についての考え方が大きく変化してきました。「積算法」に変わって「収益還元法」という評価方法が重視されるようになってきたのです。

 皆さんが「利回り10%」などという場合の考え方がそれで、例えば、土地建物の総額が1億円で、年間家賃収入が1000万円ならば、1000万÷1億×100=10%、そして、100%÷10%=10なので1億円の投資は10年で元が取れる、というように考えます。(積算法、収益還元法ともに、分かりやすくするため、非常におおざっぱに説明しています。)

 このような変化の中で、われわれ不動産投資家が気を付けなくてはならないことがあります。

 上昇基調に転じたとはいえ、日本の不動産価格はまだまだ低迷状態にあります。そして、このような状況では、収益力が高い不動産については、積算法よりも収益還元法で評価した方が評価額は高くなります

 しかしながら、収益還元法の収入根拠となる賃貸収入は、周辺環境の変化に大きく影響を受けます。例えば、近くに魅力的な物件が新築されれば入居者はそちらに流れてこちらの収入は減少します。また、極端な場合、天災地変などで建物全体が使用不可の状態にもなることもありえます。

 投資には、このような万が一の場合を考えたリスクヘッジが必要です。最悪、建物が利用不可能になって賃貸収入が0になった場合、あなたならどうしますか?

 吉田の場合、更地(さらち)での売却を考えます。そして、更地で売却しても銀行からの借入金を全額返済できる状態にあれば、賃貸収入がなくなって借入金が返済できなくなるという最悪の危機を回避できていることになります。

 このようなリスクヘッジをとるには、更地売却での価格を購入前から想定しておく必要があります。一番の理想は、物件の購入価格が更地価格を下回っていることですが、たとえそれが無理でも「何年後に残債が土地価格を下回るのか」ということを把握しておく必要があります。毎月ローンを無事に返済し続け、残りの借金が土地価格を下回れば、将来発生可能性のある危機は回避できるようになったわけで、ここでやっと"ホッと一息"つけるのです。

 「そんな価格で投資用不動産が買えるのか?」と思われる方がいるかも知れませんが、実際、吉田は全ての投資用不動産を、土地価格以下の値段で購入しています。買える買えないではなく、それを物件購入の必要条件にしています。

 不動産屋経由の物件情報や新聞広告などでそのような投資用不動産を見つけるのはほぼ不可能です。どのように見つけるか、具体的な方法については私のマニュアルをご覧いただくことになりますが、最も重要なポイントについて述べると、それは"物件情報の流れをさかのぼる"ことにあります。

 二年連続の基準地価の上昇は、主たる不動産評価法が積算法から収益還元法に移行しつつあることが背景にあります。しかしながら、このような状況で、利回りだけで物件購入価格を決定すると、将来における大きな危険を負うことになりかねません。必ず積算法でも物件を評価し、それを踏まえた上で物件を購入するようにしましょう。容積率が高い狭小敷地に目一杯建てられているペンシルビルなどの購入は、慎重に検討しなければなりません。


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Posted at 07/09/28 13:09 | Edit

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