不動産市場の３分類

皆さんこんにちは。 （株）山仁（やまに）トラストの吉田隆英です。 本メルマガをご購読いただき有り難うございます。

皆様の中には「不動産投資には興味があるけど任意売却って一体なに？」 という方も多いと思います。そこで、第１回目の今回から数回にわたっては、 任意売却の基本的な意味についてお話ししたいと思います。

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■不動産市場の３分類■
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まず、私の話の前提として、不動産市場の分類法を踏まえておいてもらいたい
ので説明します。

現在の不動産市場は、
１．一般市場
２．競売市場
３．任意売却市場
の３つに大きく分かれます。

１の「一般市場」は、ごく普通の不動産市場のことです。 不動産屋さんの店頭や、新聞広告、インターネット上などで目にする物件に関 する取引が行われる市場です。

２の「競売市場」は、全国各地の地方裁判所で行われる競売（けいばい）にか けられた物件を購入しようとする市場です。これはかつては専門業者だけが参 加するような市場でしたが、現在では多くの一般の人が入札に参加しています。

３の「任意売却市場」は、競売にかけられそう、もしくはすでにかけられてし まっている物件を、それが競落（けいらく）される前に売買してしまう市場で す。強制的に不動産を売却させられる競売とは異なり、自分の好きなように （任意に）不動産を売却できることから、「任意売却」といいます （実際問題としては、いろいろと制約がありますが）。

厳密には、売り主・買い主が合意の上で成立する取引はすべて「任意売却」で す。したがって広い意味では一般市場における売買も「任意売却」といえるの ですが、今日の日本では、特に「競売」と対比する形で「任意売却」という言 葉を使っています。このメルマガでも、この狭い意味での「任意売却」という 言葉を用いていきます。

皆さんも十分ご承知だと思いますが、今の不動産投資市場はちょっとしたバブ ルです。物件の表面利回りは１０％から９、８、７、６……と転がり落ちてい ます。

これは一般市場に限らず、競売市場でも同じです。まだ入札に参加されたこと のない方には、一度自分なりの入札価格を考えた上で、裁判所まで足を運んで みることをお勧めします。「どれもこれも、そんな高値で買ってどうするの？」 と目が点になります。

任意売却市場では、まだそこまで物件価格は高騰していません。利回り１０％ 以上は普通です。ただし、あくまでも「まだ」であって、いずれは競売市場と 同じ道をたどるのは確実ですが。

今回はここまで。

次回は、３つの市場の位置関係についてお話しします。

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Posted at 06/08/14 18:08 | Edit